伟星股份： 资产评定估计报告

  评估报告载明的应用限制范围使用资产评定估计报告；委托人或者其他资产评定估计报告使用人违

  人和法律、行政法规规定的资产评定估计报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个

  评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现

  或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、

  期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏

  场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对

  象及其所涉及资产的法律权属资料做了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，

  中假设和限制条件的限制，资产评定估计报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、

  本次资产评定估计的委托人为浙江伟星实业发展股份有限公司(以下简称伟星股份002003）)，

  伟星股份拟收购部分资产，为此需要对该经济行为涉及的部分资产价值进行评估。

  元，主要包含厂房、甲类仓库等工业生产厂房及附属建筑，建筑面积合计106,375.32平

  无形资产—土地使用权账面价值28,251,259.16元，系1宗出让的工业用地，土

  期为一年，即自评估基准日2024年11月30日起至2025年11月29日止。

  截至评估基准日，委估的1#连廊、垃圾中转站、门卫等3项房屋建筑物(建筑面

  积合计825.31平方米)，尚未办理不动产权证书，建筑面积由伟星集团测量提供。伟

  估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，对委估建筑物类固定资产采用成本

  法、对土地使用权采用市场法做评估，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购部

  分资产在2024年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评定估计情况报告如下：

  辅料销售；文具制造；金属制作的产品销售；金属制日用品制造；工艺美术品及礼仪用品

  制造(象牙及其制品除外)；工艺美术品及收藏品批发(象牙及其制品除外)；工

  艺美术品及收藏品零售(象牙及其制品除外)；珠宝首饰批发；模具制造；模具销

  售；工程塑料及合成树脂销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术

  转让、技术推广；日用木制品制造；日用木制品销售；塑料制品制造；塑料制品销

  售；第二类医疗器械销售；日用品生产专用设备制造；产业用纺织制成品制造；产

  业用纺织制成品销售；日用口罩(非医用)销售；劳动保护用品销售；医护人员防

  护用品批发；医护人员防护用品零售；医用口罩批发；医用口罩零售；涂料制造(不

  含危险化学品)；建筑材料销售；新型建筑材料制造(不含危险化学品)；箱包制

  造；箱包销售；皮革制品制造；皮革制品销售；皮革销售；服装制造；服装服饰批

  发；服装服饰零售；羽毛(绒)及制品制造；羽毛(绒)及制品销售；包装材料及制品

  销售；货物进出口；技术进出口(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开

  房地产经营；服装、纺织品、建筑材料、家用电器、电子科技类产品及通信设施、化工原

  料、五金商品、金属材料、纸、纸浆、燃料油、润滑油、电梯、变压器、水轮机、

  文具用品、家具、其它缝纫品、日用百货、日用杂品、纺织原料、钢材、橡胶及其

  制品的批发、零售；矿产品(除专控外)销售；室内外装饰工程、园林绿化工程设

  计、施工；出口本企业自产的服装、床上用品、工艺品、有机玻璃板，进口本企业

  生产科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及零配件；商务信息咨询服务；设

  计、制作国内广告兼自有媒介广告发布；投资业务。(上述营业范围不含国家法律

  法规规定禁止、限制和许可经营的项目)(依法须经批准的项目，经有关部门批准

  元，主要包含厂房、甲类仓库等工业生产厂房及附属建筑，建筑面积合计106,375.32平

  无形资产—土地使用权账面价值28,251,259.16元，系1宗出让的工业用地，

  上述建筑物及其占用的土地已取得浙(2024)临海市不动产权第0050980号《不

  (投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托人

  充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定

  济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。同时本着

  有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查

  核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近

  其成本，故采用成本法有时可能会与市场产生偏差，故本次评估不适用成本法；由

  筑物市场交易不活跃和未来预期正常收益存在很大的不确定性，故采用成本法评估。

  全部成本，减去待估建筑物已发生的各项贬值，得到的差额作为评价估计价格的评估

  方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已发生的各项贬值。计算

  用。类比法可比实例一般选取同一地区、结构相同、同一时期建造的建筑物，通过

  对房屋建筑面积、高度、跨度、基础状况、水电空调设施安装、室内外装修情况及

  建筑物。选取的顺序为：在同一厂区内与评估对象相似的在近期建造的能用其他方

  法得出建安工程费用的建筑物，本公司资料库内该地区相似的建筑物，本公司资料

  将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新，最后以各部

  成新率(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完

  为红线外“五通”(通路、供水、排水、通电、通讯)和宗地红线内“场地平整”

  条件下，用途设定为工业，使用权类型设定为出让，及土地剩余使用的时间条件下的

  准地价系数修正法等。结合评估师收集的有关联的资料，根据房地产市场情况并结合评

  近时期内已发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，

  参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估

  对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易

  素状况、生活设施配套、工业集聚状况、规划限制等。由于不同用途的土地，影响

  其价格的区域因素也不同，区域因素修正的详细的细节内容根据评估对象的用途分别确定。

  个别因素比较的内容，主要有宗地(地块)的位置、临路状况、宗地面积、土地形

  状、地形地势、地质条件、土地开发程度、土地使用限制等，根据交易案例中土地

  短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。

  通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，

  源于《不动产权证书》和《不动产登记结果信息查询表》，本次评估以上述查询记

  政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发

  展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重动；国家税收保

  营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；产权

  持有人能在既定的营业范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。

  论为316,586,680.00元(大写为人民币叁亿壹仟陆佰伍拾捌万陆仟陆佰捌拾元

  评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，除下述事项外，

  未发现其他评估对象的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的

  法律权属资料是伟星集团的责任，我们的责任是对伟星集团提供的资料作必要的查

  验，资产评定估计报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产

  权持有人不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则委估

  面积合计825.31平方米)，尚未办理房屋所有权证，建筑面积由伟星集团测量提供。

  伟星集团提供了相关原始建设资料，证明上述资产属其所有。对于未办理权证的房

  屋，本次评估以伟星集团提供的相关原始建设资料、情况说明等作为产权依据，以

  提供的面积测量数据作为面积计算依据，若该面积如与将来的证载面积存在差异，

  评估基准日的实物状况做评估，未考虑有几率存在的应付未付工程款、土地款等对

  能观察的部分)做技术检验测试，评估师在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实

  产的现时市场价值，没考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估

  价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资

  理的假设，在资产评定估计报告中列示。这些假设是咱们进行资产评定估计的前提。当

  未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提的改变

  资产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况

  报告载明的应用限制范围使用资产评定估计报告的，资产评定估计机构及资产评定估计师不承担责任。

  政法规规定的资产评定估计报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报

  基准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考是依据，超过一年，

  结论。若资产数量发生明显的变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资

  产价格标准出现重大变化，并对资产评定估计价值已经产生明显影响时，委托人应及时

  序号资产评估机构名称统一社会信用代码 备案公告日期 序号 资产评估机构名称 统一社会信用代码备案公告日期

  注：本表信息根据资产评估机构首次备案材料生成，行政机关仅对备案材料完备性进行形式审核，资产评估机构对相关信息的真实、准确、完整负责；为资产评估机构从事证券

  服务业务备案，不代表对其执业能力的认可。本表按照资产评估机构名称首字母排序，排名不分先后。

  序号土地权证编号 土地位置 权利性质用途 终止日期开发程度 原始入账价值 账面价值评价估计价格 增值额增值率% 备注